Location meublée : comment sont taxées les plus-values des non-résidents ?

Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier situé en France, la plus-value est taxable en France, selon les règles fiscales françaises.

• En l’absence de convention fiscale
  Le vendeur peut être doublement imposé : en France et dans son État de résidence, si celui-ci taxe également les plus-values.

• En présence d’une convention fiscale
  Généralement, le droit d’imposer revient à la France, pays de situation de l’immeuble.

Quand la convention ne prévoit pas un droit exclusif, la plus-value doit aussi être déclarée dans l’État de résidence, avec un crédit d’impôt permettant d’éliminer la double imposition.

Le régime de taxation dépend du statut du loueur en meublé :

• LMNP: Loueur en meublé non professionnel

• LMP: Loueur en meublé professionnel

Pour un non-résident, obtenir le statut LMP est fréquent, dès que les recettes dépassent 23 000 €, car les revenus professionnels du foyer fiscal sont rarement imposables en France.

Rappel important :
Le régime de plus-value applicable lors de la vente dépend du statut au moment de la cession.

Le régime d’imposition

• Taux : prélèvement de 19 %

• Assiette : identique à celle des plus-values immobilières classiques

• Abattements pour durée de détention : applicables

• Amortissements : ils diminuent le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value

• Exonération spécifique : jusqu’à 150 000 € si le cédant a été fiscalement domicilié en France pendant au moins 2 ans au cours des 10 dernières années

• Surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € : applicable

Exemple LMNP : taxation avec exonération partielle

Un non-résident vend un bien loué meublé avec une plus-value de 220 000 € après abattements.

• Exonération non-résident : 150 000 €

• Plus-value taxable : 70 000 €

• Base de la surtaxe des plus-values élevées : 70 000 €

Non-résident en LMP : une zone d’incertitude fiscale

Le cas du LMP non-résident est plus complexe. Deux régimes semblent théoriquement applicables :

• le régime des plus-values professionnelles, ou

• le régime des plus-values immobilières privées (244 bis A).

Option 1 : Imposition selon les plus-values professionnelles

Ce régime peut s’appliquer si l’immeuble :

• est inscrit au bilan de l’activité,

• est affecté à l’activité,

• relève d’une activité commerciale (ce qui est le cas du LMP).

Le traitement dépend alors :

Option 2 : Imposition selon l’article 244 bis A (19 %)

L’administration considère que la location meublée reste une simple location d’immeuble, exclue des exceptions, et impose donc :

• le prélèvement de 19 %,

• et l’impôt professionnel applicable.

Cette position est discutée car elle ajoute à la loi et crée un traitement défavorable pour les non-résidents. Elle pourrait être contestée.

Le prélèvement s’applique :

• au contribuable non-résident associé d’une société ayant une activité de location meublée en France, lors de la cession de l’immeuble ;

• ou à la société elle-même, si elle est située hors de France et soumise à l’IS.

Tableau de synthèse : régime selon le siège social

La taxation des plus-values réalisées par un non-résident en location meublée dépend :

• du pays de résidence et de la présence d’une convention fiscale,

• du statut LMNP ou LMP,

• de l’inscription ou non du bien au bilan,

• du recours à une structure sociétaire.

Le régime peut aller de la simple taxation à 19 % à un régime professionnel complexe, parfois ambigu.
Dans certains cas, le contribuable peut choisir d'appliquer le régime le plus favorable.

Si vous êtes non-résident et que vous envisagez une cession, une analyse préalable personnalisée est vivement recommandée pour optimiser la fiscalité et éviter les risques de double imposition.