Loi Malraux

Créée en 1962, la Loi Malraux 2025 est un dispositif fiscal puissant permettant de réduire ses impôts tout en investissant dans la restauration d'immeubles anciens situés dans des zones à fort intérêt patrimonial.

Adoptée dans une logique de protection du patrimoine culturel français, cette loi encourage la rénovation complète de bâtiments situés dans des quartiers historiques, comme les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), les Quartiers Anciens Dégradés (QAD), ou les zones soumises à un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).

Le principal avantage fiscal du dispositif Malraux réside dans une réduction d'impôt significative :

• 30 % du montant des travaux pour les immeubles situés dans un SPR avec PSMV, QAD ou quartier conventionné NPNRU ;
  
• 22 % pour ceux situés dans un SPR avec PVAP ou en cas de déclaration d’utilité publique.
  

Ce taux de réduction s’applique sur un plafond de 400 000 euros de travaux, à répartir sur une période de quatre années consécutives. La réduction d'impôts Malraux est hors plafonnement global des niches fiscales, ce qui en fait une solution idéale pour les contribuables fortement imposés.

Le fonctionnement du dispositif Malraux repose sur le principe d’incitation fiscale à la restauration complète d’un immeuble ancien. L’investisseur achète un bien à restaurer, engage des travaux validés par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), puis met le bien en location nue pour une durée minimum de 9 ans.

Ces travaux de rénovation doivent faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, et être réalisés dans un délai de trois ans, ou quatre ans en cas de fouilles archéologiques.

Le montant des travaux éligibles est calculé à partir des dépenses engagées dans le cadre d’une restauration complète :

• Réfection des toitures et façades,
  
• Réhabilitation de l’intérieur (logements, parties communes),
  
• Transformation d’un local en logement,
  
• Travaux de confort, sécurité et habitabilité,
  
• Travaux imposés par les autorités publiques,
  
• Aménagements dans le cadre d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).

Pour bénéficier de la loi Malraux, plusieurs conditions d’éligibilité sont à respecter :

• L’immeuble doit être situé dans un secteur protégé : SPR, QAD, ou NPNRU.
  
• Le bien doit être restauré entièrement et mis en location nue, en tant que résidence principale, dans un délai de 12 mois après achèvement des travaux.
  
• L’investisseur doit être plein propriétaire du bien.
  
• Les parts en indivision ou détenues via une SCI non soumise à l’IS sont éligibles.
  
• Le bien doit être loué pendant 9 ans, sans interruption ni changement de destination.
  

Ces conditions fiscales permettent de garantir la cohérence patrimoniale et la valeur du programme de restauration.

Pour obtenir la réduction d’impôt Malraux, il faut respecter un certain formalisme déclaratif :

• Remplir les formulaires 2044 SPE (revenus fonciers) et 2042 C (crédit d’impôt),
  
• Fournir une note annexe : adresse, identité, nature et dates des travaux, montant, destination du bien,
  
• Joindre : autorisation d’urbanisme, avis de l’ABF, factures, bail locatif, contrat VIR, déclaration d’achèvement des travaux.
  

En cas de changement de locataire, un avenant doit être intégré au dossier. La date de mise en location conditionne la validité fiscale de la réduction.

Le dispositif Malraux cible des zones protégées où la valeur patrimoniale des biens immobiliers est forte. Ces zones sont désignées pour leur intérêt architectural, culturel et historique, souvent en centre-ville.

• Paris (Marais, Quartier Latin, île Saint-Louis)
  
• Lyon (Vieux-Lyon, Croix-Rousse)
  
• Bordeaux (Saint-Pierre, secteur sauvegardé UNESCO)
  
• Toulouse (Capitole, Carmes)
  
• Nantes (centre historique, Bouffay)
  
• Strasbourg (Petite France, Krutenau)
  
• Rennes (centre ancien, secteur sauvegardé)
  
• Montpellier (Écusson, centre-ville)
  
• Aix-en-Provence (Mazarin, centre historique)
  
• Avignon, Arles, Nîmes, Périgueux, Dijon, Caen ou Tours, où les immeubles anciens offrent un potentiel locatif intéressant et une forte valorisation à long terme.

Voici des exemples concrets pour simuler la réduction d’impôt Malraux :

Exemple 1 :

• Prix foncier : 50 000 €
  
• Travaux : 100 000 €
  
• Réduction d’impôt calculée : 30 000 € (10 000 €/an sur 3 ans)
  

Exemple 2 :

• Prix foncier : 100 000 €
  
• Travaux : 200 000 €
  
• Réduction : 60 000 € (20 000 €/an sur 3 ans)
  

Exemple 3 :

• Prix foncier : 240 000 €
  
• Travaux : 360 000 €
  
• Réduction : 108 000 € (36 000 €/an sur 3 ans)

💡 Pour aller plus loin, n’hésitez pas à utiliser un simulateur Loi Malraux ou demander conseil à un conseiller fiscal.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les travaux doivent être achevés dans un délai de 3 ans suivant l’autorisation d’urbanisme (ou 4 ans si fouilles archéologiques).

La mise en location doit se faire dans les 12 mois suivant l’achèvement. La réduction d’impôt est accordée à partir de l’année de paiement des dépenses.

✅ Avantages :

• Réduction d’impôt élevée (jusqu’à 120 000 € sur 4 ans),
  
• Pas de plafonnement des niches fiscales,
  
• Investissement immobilier de prestige,
  
• Valorisation du patrimoine,
  
• Sécurité juridique via contrat VIR,
  
• Contribution à la préservation du patrimoine architectural français.
  

⚠️ Inconvénients :

• Engagement de location de 9 ans,
  
• Suivi administratif complexe,
  
• Investissement souvent élevé, réservé aux contribuables fortement imposés,
  
• Moins de liquidité à court terme (revente limitée pendant la période de location).

Chez Plusfinances, nous accompagnons nos clients dans leurs projets d’investissement immobilier et de défiscalisation.

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