Groupements Fonciers Viticoles (GFV) et Forestiers (GFF)

Investir dans un Groupement Foncier Viticole (GFV) consiste à acquérir des parts d’un domaine viticole. Cette acquisition permet à l'investisseur de devenir copropriétaire d’une partie du vignoble. Cependant, la gestion quotidienne du domaine n'est pas assurée par les investisseurs eux-mêmes, mais laissée à un vigneron professionnel, via un bail à long terme, garantissant une exploitation durable et experte. La gestion du GFV est supervisée par une Société de Gestion spécialisée, souvent appelée Monteur d’Opération, qui assure la gestion administrative et juridique du groupement.

Comme pour tout investissement, les GFV offrent aux associés la possibilité de percevoir des dividendes annuels. Ces dividendes sont calculés en fonction du fermage perçu sur le domaine viticole. Le rendement annuel des GFV oscille généralement entre 1% et 4,5%.

Chaque associé a la liberté de choisir son type de rémunération :

• Revenus en numéraire : Un rendement financier plus traditionnel, allant de 1% à 2,5% par an, permettant à l’investisseur de percevoir du cash.
• Rémunération en nature : Les associés peuvent opter pour une dotation en bouteilles de vin, avec un rendement en nature pouvant atteindre 4% à 5,75%. Cette option est particulièrement prisée des amateurs de vin qui souhaitent allier investissement et plaisir personnel.

Ce modèle de rémunération, notamment avec les bouteilles de vin, rend l'investissement dans un GFV attrayant pour les passionnés du secteur viticole. Il permet également de soutenir un savoir-faire et de constituer une cave de qualité.

Lorsque vous détenez des parts dans un GFV, vous devenez actionnaire du domaine. Ces parts peuvent se revaloriser au fil du temps, notamment en fonction de l’évolution du fermage et de la renommée du domaine. En général, la valeur des parts est réévaluée tous les 3 ans, offrant la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente des parts. C’est une perspective intéressante pour les investisseurs souhaitant bénéficier de la valorisation de leur patrimoine sur le long terme.

L’un des aspects à ne pas négliger lors d’un investissement dans un GFV est la fiscalité, car elle peut avoir un impact significatif sur le rendement global. Voici les principaux points à connaître :

Les revenus fonciers

Les dividendes perçus par les associés sont considérés comme des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu. Il existe deux régimes fiscaux possibles :

• Régime micro-foncier : Applicable aux investisseurs percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers par an, avec un abattement de 30%.
• Régime réel : Ce régime permet de déduire certaines charges des revenus fonciers, avantageux si ces charges dépassent 30% des loyers perçus.

Plus-value immobilière

Lors de la revente des parts, l'investisseur peut réaliser une plus-value, soumise au régime des plus-values immobilières. L’imposition s’élève à 36,2% (19% de prélèvements libératoires et 17,2% de prélèvements sociaux), avec des abattements progressifs en fonction de la durée de détention des parts :

• Exonération d’impôt après 22 ans de détention.
• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les parts de GFV sont partiellement exonérées d’IFI. Un abattement de 75% de la valeur des parts est appliqué pour des investissements jusqu’à 101 897€. Au-delà, un abattement de 50% s’applique. Pour bénéficier de cette exonération, les parts doivent être détenues pendant au moins deux ans.

Fiscalité sur la succession

Un des grands avantages des GFV est leur rôle dans la transmission patrimoniale. En effet, les parts de GFV bénéficient d’un abattement de 75% sur les droits de donation et de succession, jusqu’à 300 000 €, et de 50% au-delà.
Pour profiter de cet avantage, deux conditions doivent être remplies :

1. Les parts doivent être détenues depuis au moins deux ans.
2. Les héritiers doivent conserver les parts pendant au moins 5 ans après la transmission.

Réduction d’impôt sur le revenu à la souscription

Dans certains cas, l’investissement dans un GFV permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 25% du montant investi. Cet avantage fiscal est applicable dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple.

Un Groupement Foncier Forestier (GFF) est une société civile ayant pour vocation la gestion et l’exploitation de massifs forestiers en France. Cette forme juridique a pour objet principal « la constitution, l’amélioration, l’équipement, la conservation ou la gestion d’un ou plusieurs massifs forestiers ». Cela signifie que le GFF peut réaliser toute opération visant à entretenir ou valoriser ses forêts, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société. Selon l’article L241-3 du Code Forestier, il est important de noter que le groupement ne peut pas se lancer dans des activités de transformation industrielle des produits forestiers, à moins que cela ne s’inscrive dans la continuité de l’activité agricole.

Lorsqu’une personne physique investit dans un GFF, elle achète des parts de cette société civile, ce qui fait d’elle un actionnaire. Le GFF devient ainsi propriétaire d’un ou plusieurs massifs forestiers en France, qu’il exploite selon un modèle de gestion durable. La gestion du groupement est confiée à un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des personnes physiques ou morales (comme une société de gestion).

Les revenus générés par un GFF proviennent principalement de deux sources : la coupe de bois et la location de droits de chasse ou de pêche. En tant qu'actionnaire, vous percevez chaque année une partie des bénéfices sous forme de dividendes. Les rendements sont généralement stables, avec une moyenne annuelle comprise entre 1% et 2%. Cette faible volatilité, associée à la nature tangible du placement forestier, en fait un investissement perçu comme relativement sûr.

L’un des principaux attraits des GFF réside dans les nombreux avantages fiscaux qu’ils offrent, ce qui en fait une solution intéressante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine tout en optimisant leur fiscalité.

1. Réduction d’impôt sur le revenu : Lors de la souscription à un GFF, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 18% à 25% du montant investi, dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé. Pour profiter de cet avantage, l’investisseur doit conserver ses parts au moins jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la souscription.
   
2. Fiscalité des revenus perçus : En matière de fiscalité, les revenus tirés d’un GFF sont traités de manière avantageuse, grâce au principe de transparence fiscale. Cela signifie que les revenus ne sont pas imposés directement au niveau du GFF, mais au niveau des actionnaires, en fonction de la nature des revenus :
   • Revenus agricoles : Les revenus issus de la coupe de bois sont considérés comme des revenus agricoles et ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Seul un forfait cadastral, généralement très faible, est à régler.
   • Revenus fonciers : Les revenus issus de la location de droits de chasse ou de pêche sont soumis au régime des revenus fonciers classiques, mais avec un abattement de 30%. Ces revenus sont donc imposés selon la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur.
   • Revenus financiers : Si le GFF génère des revenus financiers, ceux-ci sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, qui inclut 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
3. Exonération partielle ou totale de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : L’un des atouts majeurs du GFF est son régime favorable en matière d’IFI. Si un actionnaire détient moins de 10% du capital d’un GFF, il est exonéré de l’IFI sur la totalité de ses parts. Pour ceux qui détiennent plus de 10% du capital, 25% de la valeur des parts devra être déclarée dans le calcul de l'IFI, bénéficiant ainsi d’un abattement de 75%.
4. Imposition des plus-values de cession : Lorsque l’investisseur revend ses parts, il peut réaliser une plus-value, car les parts de GFF se valorisent en moyenne de 1% à 2% par an sur le long terme. Cette plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières, avec un taux global d’imposition de 36,2%. Toutefois, l’investisseur peut bénéficier d’un mécanisme d’exonération progressif en fonction de la durée de détention des parts.

Les GFF ne sont pas seulement des instruments d’investissement financier, ils peuvent également jouer un rôle important dans la transmission du patrimoine. En effet, lors d'une succession ou d'une donation, les parts de GFF bénéficient d'un abattement de 75%, sans limitation de montant ni de durée de détention. La seule condition pour bénéficier de cet avantage est que le GFF s’engage à exploiter les forêts pendant une durée minimale de 30 ans. Cela permet de faciliter la transmission des parts aux héritiers tout en allégeant la charge fiscale.

Le GFV conviendra aux passionnés de vin cherchant à allier investissement et plaisir, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Ce placement permet aussi de diversifier son patrimoine avec un actif tangible.

Le GFF s'adresse aux investisseurs cherchant un actif sécurisé et durable, avec une faible volatilité, idéal pour ceux qui privilégient la sécurité à long terme tout en contribuant à la préservation des forêts françaises.

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