LMNP

Les résidences de services sont des biens meublés dédiés à une catégorie spécifique de locataires : étudiants, seniors, touristes ou professionnels en déplacement. Chaque résidence inclut des services adaptés aux besoins des occupants, tels que la sécurité, l’entretien, le ménage, ou encore la restauration pour les résidences seniors. Le propriétaire confie la gestion du bien à une société spécialisée par le biais d’un bail commercial, ce qui garantit des loyers 100% sécurisés.

• Rentabilité et sécurité financière : Le LMNP en résidence de services est reconnu pour offrir une rentabilité stable grâce au bail commercial signé avec le gestionnaire. Celui-ci prend en charge la gestion quotidienne du bien et garantit les loyers même en cas de vacance locative, réduisant ainsi les risques financiers pour l’investisseur.
  
• Avantages fiscaux : Le statut LMNP permet de récupérer la TVA sur le bien immobilier (20 % du montant d'achat) si le bien est exploité pour une durée minimale de 20 ans. Par ailleurs, le dispositif d’amortissement permet de diminuer fortement l’imposition des revenus locatifs : l’amortissement du mobilier, des frais d’acquisition et même du bâtiment peut être déduit des loyers perçus, souvent jusqu’à annuler l’impôt pendant plusieurs années.
  
• Simplicité de gestion : Le gestionnaire prend en charge la gestion courante de la résidence : maintenance, rotation des locataires et prestations de services. Cette autonomie laisse à l’investisseur la liberté d'un revenu passif, sans les tracas quotidiens d’une gestion locative traditionnelle.

Investir en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) dans une résidence de services présente de nombreux avantages fiscaux qui en font une option très intéressante pour les investisseurs.

Optimisation du rendement locatif

L’un des principaux atouts fiscaux du régime LMNP est l’amortissement comptable. Ce mécanisme permet de déduire une partie de la valeur du bien immobilier et du mobilier de vos revenus locatifs, ce qui réduit de manière significative la base imposable. En parallèle, si vous investissez dans une résidence de services (comme une résidence étudiante, pour seniors, ou de tourisme), vous pouvez récupérer la TVA payée sur l’achat du bien, soit 20 % de son prix. Cette récupération de TVA, combinée à l’amortissement, permet de maximiser le rendement locatif net d’impôt, augmentant ainsi la rentabilité de l’investissement.

Neutralisation partielle ou totale de l’imposition

Grâce à l’amortissement, vous avez la possibilité de neutraliser une grande partie, voire la totalité, des revenus locatifs imposables. Concrètement, l’amortissement des biens (bâtiment, mobilier, équipements) sur plusieurs années vient réduire vos revenus imposables, parfois jusqu’à les rendre nuls. Cela signifie que, pendant plusieurs années, vos loyers peuvent ne pas être soumis à l’impôt, tout en continuant de percevoir des revenus locatifs réguliers. De plus, si les charges dépassent les revenus locatifs, le déficit peut être reporté sur les années suivantes, prolongeant ainsi l’avantage fiscal.

Flexibilité du statut LMNP

Le statut de LMNP offre une grande flexibilité pour les investisseurs, tant dans la structure de leur investissement que dans la gestion des biens. Vous avez la possibilité d'investir en direct, en votre nom propre, ou via une Société Civile Immobilière (SCI), selon vos préférences en matière de gestion et de transmission du patrimoine. Cette flexibilité permet de s’adapter à différentes situations patrimoniales et familiales, offrant un large éventail d'options pour optimiser la gestion des biens et préparer la succession.

En investissant dans le LMNP vous ne prenez pas en charge la gestion du bien car elle est confiée à l'exploitant de la résidence qui se charge d'entretenir le bien, de sa mise en location et vous reverse un loyer garanti par bail commercial. Ainsi, toutes les contraintes administratives et les obligations de gestion (occupation du bien, règlement des conflits avec les locataires…) ne vous sont pas incombées.

Le propriétaire du bien en LMNP signe un bail commercial avec la société de gestion pour une durée minimale de 9 ans renouvelables. Si vous rachetez ce bien, vous reprenez le bail commercial en cours et vous substituez aux droits et obligations du vendeur pour la durée restante du bail.
Ce bail vous garantit de recevoir les loyers quelque soit le taux d’occupation de la résidence !

Les exemples de points à vérifier :

• Le bail est-il signé pour une durée ferme ?
• Le preneur de bail (société de gestion) mutualise-t-il la gestion de ses résidences, ou chaque résidence est affiliée à une SARL dédiée ?
• Quelle est la solidité financière de la société de gestion ?
• Quelles sont les modalités d’indexation du loyer ?
• Le loyer est-il exprimé TTC ou HT ?
• Qui a la charge du renouvellement du mobilier vétuste ?
• Les remises en état des appartements sont-elles bien à la charge de la société de gestion ?
• Le bail commercial comprend-il des clauses limitatives à la cession du droit au bail ?

Les résidences étudiantes sont composées d’appartements, essentiellement des studios ou T2, proposant des services (accueil, laverie, salle de sport et cafétéria), équipés d’une kitchenette et meublés. Elles sont situées à proximité des écoles ou des universités et elles s’adressent bien sûr en priorité aux étudiants, mais peuvent accueillir d’autres locataires, en particulier lors des vacances d’été, ce qui améliore considérablement la rentabilité.
La gestion de ces résidences est plus simple que n’importe quel autre type de résidence de services car la demande est forte et les étudiants occupent leur logement au moins 10 mois dans l’année, il n’y a donc pas de changement fréquent de locataire.

Les résidences de tourisme sont implantées dans les zones touristiques à fort potentiel locatif. En plus des services proposés par tous les types de résidences de services, elles disposent de structures de loisirs telles qu’une piscine ou des terrains de sport. Que ce soit à la mer, à la montagne ou en ville, ces résidences enregistrent des taux d’occupation performants. Comme pour tout investissement immobilier, premier conseil pour investir dans une résidence de tourisme: l’emplacement reste la règle d’or ! Il faudra séduire des vacanciers, futurs occupants de cette résidence en mettant en avant la proximité de la mer ou des pistes en station, mais pas seulement. Pour assurer le remplissage de la résidence de tourisme sur le long terme, mais aussi sécuriser la revente, il faut également miser sur des emplacements premium : proche du centre station et de ses commerces, d’une remontée mécanique ou encore la qualité de la plage dans une station balnéaire sont à privilégier. Il s’agit donc de miser sur des destinations sûres, afin le plus fort taux de remplissage possible de la résidence.

Les résidences affaires sont composées de logements comportant suffisamment de mobilier pour y vivre. Les occupants, public essentiellement professionnel, y restent rarement plus de deux nuits, le temps d’assister à des réunions de travail ou participer à une formation. La clientèle est souvent composée de grandes sociétés ayant des marchés dans toute la France utilisant ces résidences pour y loger leurs collaborateurs dans un appartement à moindre coût, plutôt que de réserver un hôtel plus onéreux. Une résidence d’affaires est souvent équipées de salles de réunion pour les séminaires. Ce type de résidence est généralement placé dans des grandes métropoles, proche des aéroports, gares et autoroutes.
Les résidences d’affaires proposent un cadre et des prestations plutôt haut de gamme : réception 24 h/24, salle de conférence, TV, connexion internet illimité, espace remise en forme, laverie automatique... Tous les appartements sont meublés et équipés et composés essentiellement de studios et T2, de 17 à 35 m2. Ils se distinguent des chambres d’hôtel traditionnelles par leurs surfaces plus grandes et par la présence d’une cuisine.

Les résidences séniors sont composées d’appartements ou de petites maisons type T2, T3 ou T4, agencées de telle façon qu’elles garantissent sécurité, convivialité et fonctionnalité. En plus des services minimum d’une (accueil, fourniture de linge, nettoyage des logements, petit-déjeuner…), les résidences séniors mettent à disposition des pièces communes de détente et d’échange. Le potentiel de ces résidences est très fort étant donné le vieillissement constant de la population. La clientèle se compose à la fois de locataires et propriétaires ayant entre 55 et 75 ans.

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont composés de chambres médicalisées permettant d’accueillir des personnes âgées ayant besoin d’une assistance quotidienne et permanente.
Les EHPAD proposent des services tels que l’hébergement, les repas, la blanchisserie, des animations, une aide à la vie quotidienne, une surveillance médicale et les soins médicaux. Elles accueillent des personnes de plus de 60 ans, seuls ou en couple, et en situation de perte d’autonomie. Ces résidences offrent la rentabilité la plus importante des résidences de services.
La qualité et l’expérience du gestionnaire de ces résidences de services, doivent faire partie de vos critères principaux lors de l’achat d’un bien dans le cadre d’un investissement immobilier locatif sous les statuts fiscaux de LMNP et LMP, car cela garantira le bon fonctionnement et le bon rendement de votre investissement.

Le LMNP en résidence de services est une opportunité unique d’investir dans l’immobilier avec une fiscalité optimisée et une grande sécurité locative. En choisissant ce dispositif, vous profitez d’un placement rentable et serein, sans les contraintes de gestion habituelles.

Chez Plusfinances – La Centrale du Placement, nous vous aidons à décrypter les subtilités du LMNP et à trouver l’investissement qui correspond à vos objectifs. Prêt à franchir le pas ?