Comprendre le Groupement Foncier Viticole (GFV)

Un Groupement Foncier Viticole est une société civile créée pour acquérir des vignes (parcelles ou domaines) et les donner à bail à un exploitant viticole. Le capital du GFV est divisé en parts souscrites par des personnes physiques, qui deviennent associés. L’exploitant verse un fermage (loyer) au groupement, lequel redistribue ensuite un revenu foncier aux associés, après frais.
À retenir : le GFV permet de détenir de la terre viticole sans gérer soi-même l’exploitation, en échange d’un revenu et, souvent, de bouteilles.

Les objectifs d’un GFV :

• Préserver et valoriser un patrimoine foncier rare (vignes en AOC) ;
• Assurer une stabilité d’exploitation au vigneron via un bail long ;
• Offrir aux particuliers un investissement plaisir, diversifié et patrimonial.

La gestion d’un Groupement Foncier Viticole (GFV) repose sur une organisation claire et structurée, pensée pour allier patrimoine, rendement et plaisir viticole. Créé sous la forme d’une société civile, le GFV regroupe plusieurs investisseurs qui deviennent collectivement propriétaires de vignes, tandis qu’un exploitant agricole professionnel se charge de la culture et de la production.

La gestion quotidienne est assurée par un gérant, souvent une société spécialisée, qui veille à la bonne marche du groupement. Ses principales missions incluent :
• la signature et la gestion du bail rural avec l’exploitant agricole ;
• la perception des fermages (loyers) en numéraire ou en bouteilles de vin ;
• la tenue de la comptabilité et le suivi administratif ;
• la déclaration fiscale des revenus fonciers ;
• la convocation de l’assemblée générale annuelle des associés.

En contrepartie de cette prise en charge complète, le GFV supporte des frais de gestion, prélevés sur les loyers encaissés, afin de rémunérer le travail du gérant. Les associés perçoivent ensuite leur part de revenus, imposée dans la catégorie des revenus fonciers.

Chaque année, l’assemblée générale permet d’examiner la gestion, d’approuver les comptes et de décider des orientations futures : renouvellement du bail, réinvestissements, voire dissolution du GFV.
Ce modèle de gestion séduit par son équilibre entre simplicité administrative, atout fiscal et ancrage dans le terroir viticole. C’est un investissement à long terme, peu liquide mais porteur de sens, qui combine gestion rigoureuse, valorisation du patrimoine foncier et soutien à la viticulture française.

L’investissement en GFV est par nature long terme.
La durée de détention recommandée est généralement de 8 à 10 ans minimum, et les avantages fiscaux exigent souvent une détention effective de 7 ans (2 ans avant transmission + 5 ans après).
C’est donc un placement de stabilité et de transmission, plus qu’un produit spéculatif.

Un actif tangible rare

Le GFV donne accès à un actif concret, patrimonial et émotionnel : la vigne.

Une diversification patrimoniale

Le GFV permet de diversifier votre patrimoine au-delà des placements financiers ou immobiliers classiques.

Un rendement stable et du plaisir

Le fermage offre un revenu régulier, souvent entre 1,5 % et 3 %. À cela s’ajoute la dotation en bouteilles, équivalente à 2 à 4 % de la valeur des parts, selon les domaines.

Des avantages fiscaux attractifs

Sous conditions, les parts de GFV peuvent bénéficier :
• d’une exonération partielle d’IFI (jusqu’à 75 % de la valeur, selon seuils et durées) ;
• d’un abattement sur les droits de succession ou de donation (jusqu’à 75 % de la valeur, sous conditions de détention) ;
• de la déduction des intérêts d’emprunt dans le cadre du régime réel foncier.

Un outil de transmission

Le GFV est un excellent vecteur de transmission patrimoniale. Les parts peuvent être transmises plus facilement que des immeubles physiques et bénéficient d’un cadre fiscal allégé.

Perte en capital

La valeur des parts dépend de la valorisation du foncier viticole, qui peut fluctuer. Le capital n’est pas garanti.

Illiquidité

Le marché des parts est restreint. Les délais et prix de revente varient selon l’offre et la demande.

Risque d’exploitation

Les aléas climatiques, sanitaires ou économiques peuvent impacter la production et les revenus. Même si le bail long protège partiellement l’investisseur, un défaut de paiement du fermage reste possible.

Responsabilité civile

En tant qu’associé d’une société civile, vous êtes responsable des dettes sociales à proportion de vos parts.

Risque fiscal et réglementaire

Les dispositifs d’exonération peuvent évoluer. En cas de non-respect des conditions (durée de détention, bail long, etc.), les avantages fiscaux peuvent être remis en cause.

Revenus fonciers

Les loyers (fermages) perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux régimes existent :
• Micro-foncier : si vos revenus fonciers ≤ 15 000 €/an → abattement de 30 % ;
• Régime réel : déduction des charges réelles (frais de gestion, impôts fonciers, intérêts d’emprunt).

Plus-values

Les plus-values suivent le régime des plus-values immobilières :
• Taux global : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux ;
• Abattement :
• 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année,
• 4 % la 22ᵉ année (exonération IR à 22 ans),
• exonération des prélèvements sociaux à 30 ans.

IFI

Les parts de GFV peuvent bénéficier d’une exonération partielle d’IFI :
• 75 % jusqu’à un certain seuil, puis 50 % au-delà (si les conditions sont respectées) ;
• Durée de détention minimale et bail à long terme obligatoires.

Transmission

Les parts de GFV peuvent être exonérées partiellement de droits de succession ou de donation :
• jusqu’à 75 % de la valeur dans la limite d’un seuil ;
• 50 % au-delà, à condition de conserver les parts pendant une durée minimale.

Exemple 1 – Revenu en numéraire et IFI
• Investissement : 80 000 €
• Rendement brut : 2,2 %
• Revenu annuel : 1 760 €
• IFI : exonération de 75 % → valeur imposable = 20 000 €
• Après impôts (micro-foncier) : revenu net ≈ 1 200 €

Exemple 2 – Transmission
• Valeur transmise : 400 000 €
• Détention > 2 ans, conservation 5 ans par les héritiers
• Abattement : 75 % sur les 300 000 premiers €, puis 50 % sur le reste
• Base taxable réduite de plus de la moitié

• L’appellation et le terroir
  Choisissez une région viticole prestigieuse (Bordeaux, Bourgogne, Champagne, Rhône…) avec des perspectives de valorisation du foncier.

• La qualité de l’exploitant
  Privilégiez un vigneron reconnu, ayant une expérience solide et une exploitation saine.

• Les statuts du GFV
  Vérifiez s’il s’agit d’un capital fixe ou variable, les modalités de cession, la dotation en nature, et les frais associés.

• Le rendement et les coûts
  Analysez le revenu net attendu (fermage – frais de gestion) et la valeur des dotations.

• La fiscalité et la durée de détention
  Assurez-vous de comprendre les conditions fiscales (IFI, transmission, plus-values) et de pouvoir respecter les durées minimales.

• L’horizon de placement
  Le GFV est un investissement de long terme (souvent 10 à 25 ans). Si vous cherchez une liquidité rapide, ce placement n’est pas adapté.

Investir dans un Groupement Foncier Viticole (GFV) est une façon originale et patrimoniale de participer à la valorisation du vignoble français tout en diversifiant son épargne.
Cet investissement repose sur l’acquisition de parts d’une société civile détenant des vignes louées à un exploitant agricole.

Les étapes principales :

1. Choisir une société de gestion
   (France Valley, Bacchus Conseil, GFV ChâteauOnline, etc.)

2. Acheter des parts
   Investissement entre 5 000 € et 30 000 € selon les groupements.

3. Percevoir des revenus
   Sous forme de fermages ou bouteilles de vin.

4. Suivre la gestion et la fiscalité
   Relevé annuel, assemblée générale, déclaration des revenus fonciers.

5. Penser long terme
   Placement peu liquide mais offrant avantages fiscaux et patrimoine transmissible.

Quel est le ticket d’entrée ?
Entre 5 000 € et 50 000 €, selon les GFV.

Puis-je emprunter ?
Oui, les intérêts sont déductibles au régime réel.

Recevrai-je des bouteilles ?
Souvent oui, selon le domaine.

Puis-je vendre mes parts librement ?
Oui, mais la liquidité est limitée (plusieurs mois).

Est-ce un placement risqué ?
Modérément : peu volatil mais illiquide.

Le Groupement Foncier Viticole est un placement patrimonial atypique alliant stabilité, plaisir et optimisation fiscale.
Il s’adresse à des investisseurs :

• disposant d’un patrimoine établi,

• ayant une vision long terme,

• souhaitant diversifier leurs actifs,

• appréciant le monde du vin.

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