Comment neutraliser les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers correspondent aux loyers issus de la location nue d’un logement (habitation, commerce ou bureau). Ces revenus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

👉 Pour un contribuable dans la tranche marginale à 45 %, la fiscalité totale sur les revenus fonciers atteint 62,2 %.

Deux régimes coexistent :

• Le micro-foncier : applicable si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %.

• Le régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, ou choisi volontairement pour déduire davantage de charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).

👉 La déclaration se fait via le formulaire 2044.

Le principe du démembrement temporaire

La nue-propriété consiste à acheter les « murs » d’un bien, tandis qu’un usufruitier (souvent un bailleur institutionnel ou social) détient temporairement le droit d’usage et de perception des loyers.

Durant la période de démembrement (généralement 15 à 20 ans) :

• L’usufruitier gère la location et encaisse les loyers.

• Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu foncier.

Au terme du démembrement, l’investisseur récupère gratuitement la pleine propriété du bien.

Les avantages fiscaux et patrimoniaux

• Absence totale de revenus fonciers → aucune fiscalité à payer pendant toute la durée du démembrement.

• Prix d’acquisition décoté (jusqu’à –40 %), ce qui permet d’accéder à des biens de qualité supérieure.

• Pas d’IFI : la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

• Intérêts d’emprunt déductibles : si le financement est réalisé à crédit, les intérêts peuvent être imputés sur d’autres revenus fonciers existants (sous conditions).

• Valorisation du patrimoine : à la fin du démembrement, l’investisseur devient plein propriétaire sans frais supplémentaires.

Exemple pratique

Un investisseur achète un appartement en nue-propriété pour 180 000 € (valeur en pleine propriété : 300 000 €).

• Pas de loyers → pas d’impôts fonciers pendant 20 ans.

• Au terme, il devient plein propriétaire d’un bien qui vaut potentiellement beaucoup plus (capitalisation immobilière + inflation).

👉 La nue-propriété est idéale pour les profils qui n’ont pas besoin de revenus immédiats mais souhaitent se constituer un patrimoine à long terme ou préparer leur retraite.

Rappel du mécanisme

Un déficit foncier apparaît lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers encaissés. Ce déficit est imputable :

• sur vos revenus fonciers présents et futurs ;

• sur votre revenu global imposable, dans la limite de 10 700 € par an.

Le surplus est reportable pendant 10 ans.

Les travaux éligibles

Sont déductibles :

• Travaux d’entretien et de réparation (toiture, électricité, chauffage, ravalement…).

• Travaux d’amélioration (isolation, rénovation énergétique, modernisation).

• Charges de copropriété liées aux travaux.

⚠️ Ne sont pas éligibles : les travaux de construction ou d’agrandissement.

Exemple concret (cas pratique)

M. X perçoit 20 000 € de revenus fonciers chaque année, mais ne peut déduire que 4 000 € de charges. Son imposition atteint 9 310 €.

Il investit 300 000 € dans un bien avec 200 000 € de travaux éligibles au déficit foncier.

• Ses revenus fonciers sont neutralisés pendant 8 ans.

• Gain fiscal total : plus de 114 000 €.

Le déficit foncier est une solution puissante, surtout pour les foyers déjà soumis à une forte pression fiscale.

Nouveauté : déficit foncier majoré pour la rénovation énergétique

Depuis 2023, le plafond est doublé à 21 400 € par an pour les propriétaires qui réalisent des travaux de rénovation énergétique sur des logements classés F ou G (passoires thermiques), à condition d’atteindre au moins la note D après travaux.

Une opportunité unique de réduire fortement ses impôts tout en valorisant son patrimoine.

Objectif et principe

Le dispositif Malraux vise à encourager la restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs protégés (centres-villes historiques, quartiers sauvegardés).

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur le montant des travaux éligibles (plafonnés à 400 000 € sur 4 ans).

Les conditions

• Le bien doit être loué nu pendant 9 ans minimum.

• Les travaux doivent être réalisés sous contrôle des Architectes des Bâtiments de France.

• L’investisseur ne peut pas louer à un membre de sa famille.

Exemple

Un investisseur achète un bien pour 250 000 € dont 150 000 € de travaux éligibles.

• Réduction d’impôt : entre 33 000 € et 45 000 € selon la zone.

• Valorisation patrimoniale d’un immeuble ancien rénové dans l’hyper-centre.

👉 Le Malraux est idéal pour les contribuables fortement imposés, amateurs de « pierre de caractère » et souhaitant diversifier leur patrimoine.

Un régime sans plafond

La loi Monuments Historiques permet aux investisseurs de déduire 100 % des charges et travaux de restauration d’un immeuble classé ou inscrit au patrimoine.

Les avantages

• Pas de plafonnement du déficit imputable.

• Réduction (voire annulation) de l’impôt sur le revenu.

• Valorisation d’un bien patrimonial rare et prestigieux.

Ce dispositif s’adresse principalement aux contribuables très fortement imposés, passionnés de belle pierre et d’histoire.

Les SCPI de déficit foncier collectent des fonds pour rénover des immeubles anciens. En tant qu’associé, vous bénéficiez d’une quote-part de travaux déductibles, ce qui vous permet de réduire vos revenus fonciers tout en percevant, à terme, des loyers.

Avantages

• Ticket d’entrée plus accessible que l’achat d’un bien en direct.

• Mutualisation des risques.

• Gestion déléguée à une société spécialisée.

👉 Solution idéale pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine sans gérer eux-mêmes un bien immobilier.

Pourquoi transformer un logement nu en meublé ?

Les loyers perçus d’une location meublée relèvent du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), beaucoup plus avantageux.

Deux options :

• Micro-BIC : abattement de 50 % (ou 71 % en meublé de tourisme).

• Régime réel : possibilité d’amortir le bien et le mobilier → loyers souvent non imposés pendant plusieurs années.

👉 Passer en LMNP est une stratégie efficace pour échapper à l’imposition des revenus fonciers.

• Optimiser les charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion).

• Programmes en déficit foncier packagés proposés par des promoteurs, garantissant l’éligibilité des travaux.

• Convention internationale : pour les biens situés à l’étranger, vérifier la fiscalité applicable dans le pays concerné (certaines conventions évitent la double imposition).

Réduire ou neutraliser ses revenus fonciers est possible grâce à une palette d’outils puissants : déficit foncier, nue-propriété, Malraux, Monuments Historiques, SCPI, LMNP.

Le choix dépend de :

• votre taux marginal d’imposition ;

• vos revenus fonciers actuels ;

• vos objectifs patrimoniaux (revenus immédiats ou capitalisation long terme) ;

• vos préférences en termes de gestion (en direct ou via SCPI).

👉 Chez Plusfinances – La Centrale du Placement, nous analysons votre situation fiscale et patrimoniale pour vous orienter vers la stratégie la plus pertinente. Contactez nos conseillers pour une étude personnalisée et découvrez comment neutraliser vos revenus fonciers dès maintenant.