Loger un bateau de plaisance, une résidence de villégiature ou une cave de grands crus dans une société à l'impôt sur les sociétés a longtemps permis de réduire la base taxable à l'impôt sur la fortune immobilière et de différer la taxation des dividendes. La loi de finances pour 2026 met un terme à cette pratique par un dispositif ciblé, qui vise les biens de jouissance hébergés dans des entités à prépondérance de revenus passifs.

La définition tient en une phrase : une imposition annuelle calculée au taux de 20 % sur la valeur vénale des actifs non professionnels limitativement énumérés par le texte. Le taux est volontairement dissuasif puisque, sur cinq exercices, le cumul représente l'intégralité du prix de l'objet taxé. La taxation des holdings s'inscrit dans un mouvement plus large de réflexion sur l'imposition des grandes fortunes, dont la proposition de loi relative à la taxe Zucman a constitué l'épisode le plus commenté.

Le PLF initial, déposé en octobre 2025, prévoyait 2 % sur l'ensemble des éléments non affectés à une activité opérationnelle, liquidités comprises ; un amendement a recentré la base taxable sur les seuls biens somptuaires tout en décuplant le taux. Saisi de la loi, le Conseil constitutionnel a écarté l'examen de l'article 7 faute de griefs suffisamment précis : il n'a ni validé ni censuré la mesure. Sa conformité au principe d'égalité devant les charges publiques et à la liberté d'établissement reste discutée, et le droit fiscal européen pourrait être mobilisé. Les commentaires de Bercy n'ont pas encore été publiés au BOFiP.

L'assujettissement suppose que la société remplisse simultanément plusieurs conditions à la fin de l'exercice. L'absence d'une seule suffit à sortir du champ de la taxe : la majorité des holdings de PME, des holdings animatrices et des sociétés sous intégration fiscale n'est pas visée.

Seules les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés, de plein droit ou sur option, ou à un impôt équivalent à l'étranger, entrent dans le champ d'application. Holding SAS, SARL ou société civile ayant opté pour l'IS : la forme juridique importe peu, c'est le régime d'imposition qui compte. Les sociétés relevant de l'impôt sur le revenu sont exclues, ce qui laisse penser que les immeubles logés dans une SCI à l'IR ne devraient pas intégrer le périmètre taxable.

Le patrimoine social total doit atteindre au moins 5 M€ à la fin de l'exercice. Ce seuil porte sur l'intégralité du bilan, y compris les éléments professionnels : une société détenant 4,8 M€ de participations financières et un logement de villégiature estimé 300 000 € le franchit. Il s'apprécie société par société, sans consolidation, mais une fragmentation organisée dans un but principalement fiscal resterait exposée à la qualification d'abus de droit, un motif de requalification que l'administration mobilise régulièrement.

Une personne physique doit détenir, directement ou indirectement, au moins 50 % des droits financiers ou des droits de vote, ou exercer en fait le pouvoir de décision. Ce seuil s'apprécie en agrégeant ses droits et ceux de son cercle familial élargi : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs. Une règle anti-dilution s'applique aux chaînes de participation : toute détention supérieure à 50 % dans une société interposée est réputée égale à 100 %.

Une société assujettie doit percevoir des revenus passifs représentant plus de 50 % de ses produits d'exploitation et financiers : dividendes, intérêts, produits de créances et d'obligations, redevances de licences et de brevets, droits d'auteur et loyers. Les revenus des prêts intra groupe et les produits du placement des fonds mis à disposition dans le cadre d'une convention de gestion de trésorerie autorisée ne sont pas retenus. Cette règle écarte la plupart des holdings de participation, y compris lorsqu'elles bénéficient du régime mère-fille.

Le périmètre repose sur une liste fermée :

• les véhicules de tourisme non affectés à un usage professionnel ;
• les yachts, bateaux et embarcations de plaisance ;
• les aéronefs non exploités commercialement ;
• les biens affectés à la chasse ou à la pêche non commerciales ;
• les chevaux de course ou de concours, hors activité équestre professionnelle ;
• les vins et alcools ;
• les bijoux et métaux précieux, un renvoi à l'article 150 VI du CGI semblant circonscrire la taxation à l'or physique.

Le texte vise également certains logements détenus par la holding : celui occupé à titre gratuit par un associé ou sa famille, celui loué sous le prix de marché, et celui dont la mise en location est fictive. Pour ces biens immobiliers, les dettes d'acquisition sont partiellement déductibles, selon des modalités proches de celles retenues en matière d'IFI. En cas d'usage mixte, seule la fraction correspondant à l'usage privé est retenue, à condition de justifier ce prorata par des éléments datés.

Plusieurs éléments fréquemment logés en société échappent au dispositif : liquidités, titres de participation, actifs financiers (actions, obligations, OPCVM, ETF, contrat de capitalisation), objets d'art et de collection, retirés lors des débats parlementaires, et logements loués au prix du marché avec un bail opposable. Ce point est déterminant : il dessine en creux les classes d'actifs vers lesquelles un réemploi reste possible.

Le taux de la taxe est fixé à 20 % de la valeur vénale des biens taxables, appréciée à la date de clôture. Le montant retenu est brut : aucun passif ne vient en réduction, sauf pour l'immobilier de jouissance. Un bien financé à 70 % par emprunt est donc taxé sur 100 % de son prix de marché, et la taxe est due même sans bénéfice distribué.

Soit une holding à l'IS détenue à 100 % par une personne physique résidente de France. Son bilan comprend 3 600 000 € de participations opérationnelles, 1 200 000 € de titres et 450 000 € de liquidités — tous hors périmètre — ainsi qu'une villa mise à disposition de la famille pour 1 100 000 € (dette résiduelle 350 000 €), un bateau de 320 000 € et une cave de grands crus de 90 000 €. Le patrimoine social atteint 6 760 000 € et les produits sont majoritairement des dividendes. La base taxable s'établit à 1 160 000 € et le montant dû à 232 000 €, chaque année, tant que ces biens figurent au bilan.

La taxe n'est pas déductible du bénéfice imposable : la société doit la réintégrer de manière extra-comptable, si bien que l'impact fiscal dépasse le montant facial. Lorsque le siège est en France, la société porte la taxe dans sa déclaration fiscale et l'acquitte avec le solde d'IS. Lorsque le siège est à l'étranger, ce sont les associés personnes physiques domiciliés en France qui sont redevables, au prorata de leur participation, avec un plafonnement à 75 % de leurs revenus mondiaux nets dont les sociétés françaises ne bénéficient pas. Une clause de sauvegarde protège ceux qui démontrent que l'implantation à l'étranger n'avait pas pour motif principal de contourner la législation fiscale française.

Le texte prévoit une coordination avec l'impôt sur la fortune immobilière : les titres de la société sont exonérés pour l'année suivant l'exercice au cours duquel la taxe a été acquittée. Ce mécanisme atténue le risque de double imposition sans le neutraliser, le taux marginal maximal de l'IFI étant de 1,5 % contre 20 % ici. Il s'agit d'une substitution d'impôt plus que d'un véritable abattement.

La même loi réforme le régime Dutreil : l'engagement individuel de conservation passe de quatre à six ans, et les biens non exclusivement affectés à l'activité professionnelle sont exclus de la base éligible à l'exonération de 75 %, sauf affectation exclusive et continue pendant au moins trois ans avant la transmission. Pour une holding détenant ce type de biens, la conséquence est doublement défavorable : une imposition annuelle de 20 % qui grève le patrimoine, et une exonération de transmission conditionnée à une affectation difficile à démontrer.

Vous préparez une transmission familiale ?

La taxe étant exigible sur l'estimation des biens à la date de clôture, tout contribuable concerné devrait procéder sans attendre à un inventaire de son bilan. Une sortie des éléments visés se révélera presque toujours plus avantageuse qu'une imposition annuelle à 20 %. Trois voies sont envisageables.

Sortir le bien du patrimoine social. La cession ou le rachat par l'associé supprime la base taxable, mais déclenche l'imposition des plus-values latentes et doit être chiffrée au préalable. C'est l'option la plus lisible, et celle qui libère un capital à réemployer.

Démontrer l'affectation à une activité professionnelle. Un bien effectivement affecté à l'exploitation sort du périmètre, en totalité ou au prorata, à condition de produire contrats, facturation et relevés d'utilisation. Un yacht donné en location commerciale ou un aéronef exploité en prestation facturée échappent ainsi au dispositif.

Agir sur les conditions d'assujettissement. Puisque les conditions sont cumulatives, il est possible de ramener le patrimoine social sous 5 M€ par une scission, ou de modifier la composition des produits pour repasser sous le seuil de 50 % de revenus passifs. Chaque schéma doit être examiné au regard de l'abus de droit : une opération dépourvue de substance économique serait requalifiée. C'est le type de dossier sur lequel il est utile de consulter un expert fiscal ou un avocat spécialisé.

C'est le point que la plupart des analyses laissent de côté. Un dirigeant qui vend son bateau, sa cave ou sa résidence pour sortir du champ de la taxe se retrouve avec plusieurs centaines de milliers d'euros à replacer. Or la loi exclut explicitement les actifs financiers et les liquidités : le réemploi dans ces supports est neutre au regard du dispositif, et l'optimisation patrimoniale reprend ses droits sur un terrain sécurisé.

• le contrat de capitalisation, souscrit par la personne morale, pour faire fructifier une trésorerie d'entreprise hors du champ de la taxe ;
• l'assurance vie et l'assurance vie luxembourgeoise pour le patrimoine privé de l'associé ;
• les SCPI, pour recréer un revenu immobilier sans contrainte de gestion ;
• le private equity et les FIP et FCPI pour diversifier et réduire son impôt ;
• le plan d'épargne retraite, pertinent pour un dirigeant fortement imposé.

Le cas des grands crus mérite une mention : si une cave détenue en société est visée, le groupement foncier viticole répond à une logique d'investissement et non de jouissance.

Un diagnostic en ligne donne une première orientation, mais l'assujettissement réel dépend de la composition exacte du bilan, de la nature des produits et de la réalité du contrôle exercé. C'est là que se jouent les écarts, et une erreur d'appréciation se chiffre en dizaines de milliers d'euros par exercice.

LA CENTRALE DU PLACEMENT, cabinet de gestion de patrimoine indépendant, accompagne les dirigeants et détenteurs de sociétés patrimoniales sur l'ensemble de la chaîne : inventaire des biens exposés, vérification des trois conditions cumulatives, chiffrage comparé des options de restructuration, articulation avec l'IFI et le pacte Dutreil, puis réemploi du capital dégagé. Nos conseillers travaillent en coordination avec votre expert-comptable, votre avocat fiscaliste et votre notaire, et chaque dossier est suivi par un référent unique d'un exercice à l'autre. Le premier échange est confidentiel et sans engagement.

La taxe sur les holdings patrimoniales ne vise qu'une fraction étroite des sociétés françaises et son ambition est avant tout dissuasive. Pour les détenteurs concernés, l'échéance est posée et la réforme du pacte Dutreil amplifie l'urgence. Aucune décision de restructuration ne devrait toutefois être prise sans analyse individuelle, les commentaires de l'administration n'étant pas publiés. Pour aller plus loin, consultez notre décryptage du projet de loi de finances pour 2026, ou demandez votre bilan patrimonial