- Réduction d'impôt directe : contrairement au MH (déduction du revenu global), Malraux génère une réduction qui vient en déduction directe de l'IR dû. La réduction ne peut pas dépasser l'impôt de l'année.
- Taux 30 % : SPR avec Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur (PSMV) ou Quartier Ancien Dégradé (QAD). Taux 22 % : SPR avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP).
- Plafond 400 000 € : base de travaux éligibles plafonnée à 400 000 € sur 4 années glissantes (art. 199 tervicies CGI).
- Report 3 ans : la fraction non imputée est reportable sur les 3 années suivantes. Au-delà, elle est perdue. Hors plafonnement global des niches fiscales.
- Engagement de location : location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.
LA CENTRALE DU PLACEMENT : notre simulateur sur-mesure
Chez LA CENTRALE DU PLACEMENT, nous abordons la loi Malraux avec une vision à 360° : immobilier, placements, et lecture juridique grâce à l’appui d’anciens notaires au cabinet.
Notre simulateur n’est pas un simple outil générique : il vous aide à construire une simulation personnalisée selon votre situation, l’adresse du bien (rue, ville, secteur), le montant des travaux et le mode de détention.
Nous allons plus loin en mettant en perspective l’impôt sur le revenu, la capacité d’épargne, le financement bancaire et le flux de trésorerie d’un investissement locatif. Le résultat devient un point de départ pour réaliser un diagnostic patrimonial, comparer une SCPI, une SCPI fiscale, ou d’autres solutions, puis arbitrer avec méthode au sein du groupe et avec chaque partenaire mobilisé.
Les fondamentaux de la loi Malraux
La loi Malraux vise à encourager la restauration d’immeubles anciens dans des secteurs protégés, en accordant un avantage fiscal proportionnel aux dépenses de restauration.
L’objectif est double :
- Participer à la protection et à la mise en valeur du patrimoine architectural urbain,
- Permettre à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu tout en constituant un actif immobilier de qualité.
Une opération Malraux s’inscrit dans un cadre exigeant : prescriptions architecturales, validation administrative, et contrôle des travaux de rénovation par les autorités compétentes.
Les autorisations préalables et l’avis des Architectes des Bâtiments de France sont déterminants pour sécuriser l’éligibilité et éviter un risque de remise en cause fiscale. Notre simulateur Malraux vous aide à estimer le gain, mais la légale conformité des dossiers reste la condition centrale.
Qu'est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux est un dispositif fiscal conçu pour soutenir la restauration d’immeubles situés dans des secteurs protégés. En contrepartie, elle ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur des travaux éligibles.
Elle répond à une logique culturelle, préserver un patrimoine historique, et à une logique patrimoniale, investir en intégrant l’impact sur l’imposition et la valorisation d’un bien situé dans une adresse recherchée, à Paris, Bordeaux ou dans d’autres cœurs de ville.
Montant et calcul de la réduction d'impôt
Le montant de la réduction dépend d’un taux de réduction appliqué aux dépenses de restauration éligibles, avec un plafond et des règles d’imputation selon l’année des dépenses et la législation en cours. Les travaux doivent être justifiés, contrôlés et approuvés, ce qui conditionne le droit à une réduction. Notre simulateur calcule une estimation cohérente à partir des données renseignées, mais nous recommandons une validation avec un conseiller, notamment si votre situation implique un emprunt, une tranche marginale élevée, ou un arbitrage avec une SCPI fiscale.
Travaux éligibles et nature des opérations
- Généralement admis : travaux de restauration et conservation des façades, toitures, charpentes, menuiseries extérieures, et éléments à intérêt patrimonial ou historique.
- Travaux visant à restituer l’aspect architectural selon les prescriptions, pour participer à la préservation du patrimoine et au maintien du caractère urbain et paysager.
- Souvent exclus : création de surfaces nouvelles, agrandissement, ou entretien courant sans lien direct avec la restauration patrimoniale.
- Point clé : devis détaillés, factures et accord préalable des autorités ; la précision du montant des travaux et la traçabilité conditionnent la prise en compte fiscale.
Comparatif : loi Malraux vs autres dispositifs de défiscalisation
| Dispositif | Type de bien | Avantage | Conditions clés | Durée / location | Liquidité | Contraintes | Profil conseillé |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Malraux | Immeuble ancien en secteur protégé (adresse précise) | défiscalisation malraux via réduction d’impôt sur travaux éligibles | Autorisation, prescriptions ABF, factures, plafond, règles loi | Engagement et mise en location selon le régime | Moyenne à faible | Travaux, administratif, calendrier, risque de non-conformité | Contribuable fortement imposé visant un patrimoine de qualité |
| monument historique | Bâtiment classé ou inscrit, patrimoine historique | Déduction fiscale souvent plus puissante sur revenu selon cas | Règles strictes, autorisations, contraintes de conservation | Détention long terme, location possible selon montage | Faible | Très technique, coûts élevés, délais longs | Investisseur patrimonial acceptant une forte contrainte |
| SCPI fiscales | Parts de société détenant un portefeuille immobilier | Avantage fiscal selon SCPI (Malraux, déficit foncier, etc.) | Mutualisation, durée recommandée, frais, risque de marché | Horizon long, revenus/loyers selon stratégie | Faible à moyenne | Moins de contrôle direct, liquidité variable | Épargnant voulant investir sans gestion, via SCPI |
Pourquoi faire confiance à LA CENTRALE DU PLACEMENT
- 20 ans d’expérience professionnelle dans le métier, dont 10 ans comme Notaire, et conseiller indépendant au sein d’un groupe présent depuis 15 ans.
- Cabinet appuyé par d’anciens notaires : vision juridique, montage, transmission, et sécurisation légale d’un projet Malraux.
- Habilitations COA et CIF, référencement AMF et ORIAS : cadre professionnel et devoir d’information.
- Plus de 100 clients accompagnés, plus de 500 produits comparés : immobilier, SCPI, SCPI fiscales, assurance vie, PER, et solutions de défiscalisation.
- Partenariats : projets neufs et second marché, et capacité à coordonner chaque partenaire (architecte, bureau d’études, financeur) pour fiabiliser les travaux, le dossier fiscal, et la mise en location.
FAQ — Simulateur Malraux : questions fréquentes
Un simulateur Malraux est un outil qui permet de réaliser une simulation loi Malraux afin d’estimer l’avantage de la loi Malraux sur votre investissement immobilier. Vous renseignez votre situation, l’adresse du bien et le montant des travaux, puis le simulateur calcule une estimation.
La simulation dépend du montant des travaux réellement éligibles, du secteur et des paramètres de la loi. Avec un simulateur, vous obtenez une estimation du montant de la réduction sur votre impôt sur le revenu, mais le résultat doit être validé au regard des justificatifs et de l’éligibilité.
Oui, un simulateur loi Malraux intègre généralement la zone et le secteur sauvegardé lorsque le bien est situé dans un périmètre protégé. Cette condition est essentielle car elle influence le calcul de la réduction d'impôt selon la loi.
Le simulateur vous aide à vérifier l’engagement de location requis et la durée à respecter pour une mise en location en location nue. Nous vous recommandons de confirmer ces paramètres avec un conseiller, car ils sécurisent la conformité fiscale du projet.
Selon l’outil, la simulation peut inclure une note sur le plafond des niches et l’impact sur votre impôt. En pratique, nous croisons le résultat avec votre imposition pour éviter une estimation inadaptée.
Un simulateur loi Malraux retient principalement les travaux de restauration liés à une restauration complète conforme aux prescriptions, dans une logique de préservation du patrimoine. Les dépenses doivent correspondre à des travaux réalisés et justifiables pour ouvrir droit à une réduction selon la loi.
Oui, une simulation gratuite peut afficher un résultat basé sur un taux de réduction pouvant aller jusqu’à 30% selon le secteur et les règles de la loi Malraux. Le simulateur Malraux fournit une estimation, mais l’éligibilité et les postes de dépenses restent déterminants.
Un simulateur SCPI Malraux estime l’avantage via une SCPI, avec mutualisation et gestion déléguée, tandis que l’investissement direct porte sur un bien et son adresse. Dans les deux cas, la simulation vise la défiscalisation Malraux, mais le niveau de contrôle, le calendrier et le risque diffèrent.
Pour Malraux 2026, un simulateur peut évoluer selon les textes et la doctrine, d’où l’importance de vérifier l’information au moment du projet.
Chez LA CENTRALE DU PLACEMENT nous vous aidons à défiscaliser en sécurisant le dispositif Malraux, les conditions d’éligibilité et la cohérence fiscale du dossier.