En gestion de patrimoine, cette mécanique devient un puissant levier fiscal, notamment dans le cadre de l'investissement immobilier locatif.

Les principales formes d'amortissement

• Amortissement du bien (immeuble) : la valeur de la construction (hors terrain, non amortissable) est répartie sur 20 à 40 ans selon le type de bien.
• Amortissement du mobilier : meubles, équipements, électroménager… amortis sur 5 à 10 ans.
• Amortissement des frais d'acquisition : frais de notaire, honoraires d'agence, étalés sur plusieurs années.

L'amortissement en LMNP : un atout fiscal majeur

C'est dans le statut de Loueur Meublé Non Professionnel que l'amortissement révèle toute sa puissance. Au régime réel, vous pouvez déduire chaque année une part de la valeur de votre bien et de son mobilier de vos revenus locatifs, ce qui diminue fortement votre base imposable… parfois jusqu'à la ramener à zéro.

Exemple concret : vous achetez un studio meublé à 200 000 € (dont 180 000 € pour le bâti et 10 000 € de mobilier). L'amortissement annuel peut atteindre environ 6 500 € (4 500 € sur l'immeuble + 2 000 € sur le mobilier). Si votre loyer net annuel est de 7 000 €, vous ne serez imposé que sur 500 €. Vous percevez donc des revenus locatifs quasiment défiscalisés pendant plusieurs années.

Si les amortissements dépassent les revenus, le déficit est reportable sur les années suivantes, prolongeant l'avantage fiscal.

L'amortissement s'applique également dans le cadre d'une SCI à l'IS, en LMP ou pour les biens détenus par une entreprise. C'est l'un des mécanismes les plus efficaces pour optimiser légalement la fiscalité d'un investissement immobilier sur le long terme.