Le démembrement de propriété est la division du droit de propriété entre deux droits distincts : l'usufruit (droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Ces deux droits sont répartis entre des personnes différentes.

C'est l'un des leviers les plus puissants de la gestion de patrimoine française, utilisé pour la transmission (donation en nue-propriété), l'investissement (SCPI démembrées) et l'optimisation fiscale.

Les éléments essentiels à connaître :

• Barème fiscal (art. 669 CGI) : usufruit = 23 % + 10 % par tranche de 10 ans à partir de 20 ans.
• Usufruitier à 61-70 ans : usufruit = 40 %, nue-propriété = 60 %.
• Usufruitier à 71-80 ans : usufruit = 30 %, nue-propriété = 70 %.
• Donation en nue-propriété : droits calculés sur valeur réduite.
• Reconstitution : au décès de l'usufruitier, pleine propriété reconstituée sans fiscalité.
• SCPI démembrées : achat de nue-propriété avec décote (30-40 %) sur 5-20 ans.

Le démembrement est au cœur de nombreuses stratégies : transmission optimisée, préparation retraite via SCPI démembrées, clause bénéficiaire démembrée d'assurance-vie.

Chez LA CENTRALE DU PLACEMENT, nos conseillers construisent avec vous des stratégies de démembrement sur mesure pour optimiser transmission et fiscalité.