Encadré par les articles L313-7 et suivants du Code monétaire et financier, le crédit-bail immobilier concerne principalement l'immobilier d'entreprise : locaux d'activité, bureaux, entrepôts, commerces, murs de fonds de commerce, cabinets professionnels…
Ses caractéristiques principales :
- Durée : généralement 12 à 20 ans (voire jusqu'à 25 ans).
- Financement : jusqu'à 100 % de la valeur du bien (contrairement à un prêt bancaire classique qui exige souvent un apport).
- Loyers : intégralement déductibles du résultat imposable de l'entreprise preneuse.
- Option d'achat : levée à l'issue du contrat pour un prix résiduel symbolique.
- Fiscalité à la levée d'option : la fraction des loyers correspondant au terrain non amortissable doit être réintégrée fiscalement.
- Garanties : le bailleur reste propriétaire pendant toute la durée du contrat, ce qui simplifie la mise en place (pas d'hypothèque à inscrire).
Crédit-bail immobilier vs achat direct
| Critère | Crédit-bail immobilier | Achat direct (crédit bancaire) |
|---|---|---|
| Apport | Aucun (100 % financé) | 10 à 30 % du prix |
| Propriété | Bailleur (jusqu'à levée d'option) | Entreprise immédiatement |
| Loyers / mensualités | Loyers déductibles à 100 % | Intérêts déductibles, capital non déductible |
| Amortissement | Non applicable | Déductible du résultat |
| Sortie anticipée | Possible mais coûteuse | Vente libre |
| Durée | 12 à 20 ans | 15 à 25 ans |
| Coût total | Souvent plus élevé | Souvent moins cher |
| Souplesse fiscale | Excellente (déduction totale des loyers) | Bonne (déduction intérêts + amortissement) |