C'est la base de calcul sur laquelle l'administration fiscale applique le barème d'imposition pour deux impôts patrimoniaux majeurs :

• L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) — où l'on parle d'actif net taxable immobilier.
• Les droits de succession — où l'on parle d'actif net successoral taxable.

C'est une notion centrale en gestion de patrimoine : plus l'actif net taxable est réduit, moins l'impôt à payer est élevé. L'optimiser légalement est donc l'un des leviers majeurs de toute stratégie patrimoniale.

Comment se calcule-t-il ?

Le calcul suit toujours la même logique : on part de la valeur brute du patrimoine, on déduit les dettes éligibles, puis on applique les abattements légaux.

Pour l'IFI Actif immobilier brut – Dettes immobilières déductibles = Actif net taxable IFI

L'IFI s'applique aux foyers fiscaux dont l'actif net taxable immobilier dépasse 1,3 million d'euros au 1ᵉʳ janvier de l'année.

Pour les droits de succession Actif successoral brut – Passif (dettes) – Abattements = Actif net taxable 

Quels biens entrent dans l'actif net taxable ? Pour l'IFI :

• ✅ Résidence principale (avec abattement de 30 %).
• ✅ Résidences secondaires et locatives.
• ✅ Parts de SCPI, OPCI, SCI détenant de l'immobilier.
• ✅ Parts de sociétés à hauteur de leur fraction immobilière.
• ❌ Exclus : actifs financiers (assurance-vie, PEA, PER, comptes-titres, livrets…).
• ❌ Exclus : biens immobiliers professionnels affectés à l'activité.
• ❌ Exclus : bois, forêts et GFF (exonération à 75 %).

Pour les droits de succession :

• ✅ L'ensemble du patrimoine du défunt (immobilier, financier, professionnel, mobilier).
• ❌ Hors succession : les capitaux d'assurance-vie transmis via la clause bénéficiaire (régime fiscal propre).
• ❌ Déduction : dettes du défunt à la date du décès, frais funéraires (jusqu'à 1 500 €).

Exemple concret (IFI)

Madame Lefebvre possède au 1ᵉʳ janvier 2026 :

• Résidence principale : 800 000 € → 800 000 × 70 % = 560 000 € (abattement de 30 %)
• Résidence secondaire : 450 000 €
• SCPI : 300 000 €
• Crédit immobilier restant dû : -150 000 €

Actif net taxable IFI : 560 000 + 450 000 + 300 000 – 150 000 = 1 160 000 €

Comme cet actif est inférieur à 1,3 M€, Madame Lefebvre n'est pas redevable de l'IFI cette année-là.

Comment réduire l'actif net taxable ?

Plusieurs leviers permettent d'optimiser légalement votre actif net taxable :

• Investir en actifs financiers (assurance-vie, PEA, PER) plutôt qu'en immobilier locatif pour échapper à l'IFI.
• Démembrement de propriété : ne plus détenir que la nue-propriété (non taxée à l'IFI) en donnant l'usufruit ou inversement.
• Investissement en GFF (Groupement Foncier Forestier) : abattement de 75 % sur la valeur.
• Souscription à des biens immobiliers professionnels affectés à votre activité.
• Donation anticipée : faire baisser son actif imposable IFI et anticiper l'abattement parent-enfant de 100 000 € tous les 15 ans.
• Donation-partage : fige les valeurs et réduit l'assiette des futurs droits de succession.
• Pacte Dutreil pour les entreprises : exonération jusqu'à 75 % de la valeur transmise.
• Clause bénéficiaire d'assurance-vie : transmet hors succession, avec 152 500 € d'abattement par bénéficiaire.

Un bilan patrimonial réalisé par un conseiller permet d'identifier la combinaison optimale en fonction de votre situation.