C'est l'un des outils de défiscalisation les plus puissants disponibles pour les investisseurs immobiliers en location nue (non meublée), car il agit directement sur le revenu global à la TMI du contribuable — contrairement à d'autres dispositifs qui ne réduisent que l'impôt final.
Prévu par le Code général des impôts (articles 31 et 156), le déficit foncier concerne uniquement :
- Les biens loués nus (non meublés).
- Les propriétaires ayant opté pour le régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers annuels).
- Les charges effectivement engagées et justifiées (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances…).
Les plafonds à connaître
Le déficit foncier fonctionne selon deux plafonds distincts :
- Imputation sur le revenu global : jusqu'à 10 700 €/an (ou 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025, sous conditions).
- Report sur les revenus fonciers futurs : le déficit qui excède 10 700 € (ou la fraction issue des intérêts d'emprunt) peut être reporté et imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Point clé : les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global — ils sont uniquement imputables sur les futurs revenus fonciers.