Prévue par l'article 900-1 du Code civil, la clause d'inaliénabilité n'est valable que si elle remplit deux conditions cumulatives :

• Elle est temporaire (limitée dans le temps, généralement à la durée de vie du donateur ou pour une période raisonnable).
• Elle est justifiée par un intérêt sérieux et légitime : protéger un enfant mineur, éviter la dilapidation d'un patrimoine familial, garantir la stabilité d'une entreprise transmise, protéger un bénéficiaire vulnérable…

Sans ces conditions, la clause est considérée comme abusive et peut être annulée par un juge. Elle peut toutefois être levée par autorisation judiciaire si un intérêt légitime plus fort le justifie (par exemple, la santé financière du bénéficiaire).

Exemple concret

Monsieur Durand, 72 ans, souhaite transmettre un appartement locatif de 350 000 € à son fils Julien, 24 ans, qu'il sait dépensier et instable financièrement. Il craint que Julien ne revende l'appartement pour financer un train de vie disproportionné et se retrouve ensuite sans patrimoine.

Il fait donc rédiger par son notaire une donation avec clause d'inaliénabilité :

• Julien reçoit la pleine propriété de l'appartement.
• Il en perçoit les loyers.
• Mais il ne peut ni vendre, ni donner, ni hypothéquer le bien pendant 20 ans, ou jusqu'au décès de son père.

Résultat : Julien bénéficie immédiatement des revenus locatifs (2 200 €/mois environ), mais le bien reste protégé. Si Julien souhaite malgré tout vendre pour un projet légitime (achat de sa résidence principale, financement d'études supérieures, création d'entreprise…), il pourra demander au juge une mainlevée de la clause. Ce dernier appréciera la légitimité de la demande au regard des intérêts en jeu.

Grâce à cette clause, Monsieur Durand transmet son patrimoine de son vivant, bénéficie des abattements de donation en ligne directe (100 000 € par enfant tous les 15 ans), tout en s'assurant que le bien restera dans le giron familial pendant deux décennies. C'est un outil précieux de la transmission patrimoniale, notamment dans les configurations familiales complexes ou pour protéger un jeune héritier.