L'objectif du législateur est double : encourager les investissements de long terme et récompenser les investisseurs patients. On le retrouve principalement dans deux domaines : l'immobilier (hors résidence principale) et les titres de société acquis avant 2018.
Comment fonctionne-t-il ?
L'abattement est calculé en pourcentage appliqué à la plus-value brute, et augmente chaque année à partir d'une certaine durée de détention. Il existe deux abattements distincts sur les plus-values immobilières : l'un pour l'impôt sur le revenu (19 %), l'autre pour les prélèvements sociaux (17,2 %).
Plus-value immobilière (hors résidence principale)
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
| 22 ans révolus | Exonération totale ✅ | – |
| 23 à 30 ans | – | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | – | Exonération totale ✅ |
Plus-value sur titres de société (acquis avant 2018)
Pour les titres acquis avant le 1ᵉʳ janvier 2018 et soumis au barème progressif de l'IR (option), un abattement « de droit commun » s'applique :
- 50 % entre 2 et 8 ans de détention
- 65 % au-delà de 8 ans
Un abattement renforcé existe pour les PME de moins de 10 ans (50 %, 65 % puis 85 %).
Exemple concret
Jean a acheté un appartement locatif en 2010 pour 200 000 €. Il le revend en 2026 pour 320 000 €. Sa plus-value brute est de 120 000 €.
- Durée de détention : 16 ans, soit 11 années « pleines » au-delà de 5 ans.
- Abattement IR : 11 × 6 % = 66 % → plus-value imposable IR = 40 800 €.
- Abattement PS : 11 × 1,65 % = 18,15 % → plus-value imposable PS = 98 220 €.
- Impôt total : (40 800 × 19 %) + (98 220 × 17,2 %) = 24 646 € au lieu de 43 440 € sans abattement.
Économie : près de 19 000 €, simplement grâce à la durée de détention !
Pourquoi est-ce stratégique ?
L'abattement pour durée de détention est l'un des arguments majeurs en faveur d'une stratégie patrimoniale long terme. Plutôt que de chercher à revendre rapidement, il peut être plus rentable de conserver son bien jusqu'à l'exonération complète (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS). À combiner avec d'autres dispositifs comme le déficit foncier, l'investissement locatif classique ou la stratégie de transmission anticipée pour optimiser globalement la fiscalité immobilière.
Attention : cet abattement ne s'applique pas :